Видове нотариални актове

НОТАРИАЛЕН АКТ ЗА ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
1.Някои основни изисквания
Към момента на сключването на договора вещта следва да е налице и да не е погинала, затова се прави оглед. Страни по договора могат да бъдат всички граждани, освен:
Лицата, които по закон или по назначение управляват или пазят чуждо имущество относно закупуването на това имущество.
Длъжностни лица относно имоти, които по служебен път им е възложено да продават.
При тези сделки прехвърлителят може да запази за себе си правото на ползване, обитаване и преминаване върху имота, като прехвърли голата собственост.
Заплащането на цената е следващ съществен елемент от сделката – тя може да бъде в пари или в задължение за издръжка и гледане. Задължително в акта се описва начина по който става плащането – в брой, по банков път, наведнъж или на части, от трето лице.

2.Продажба на идеална част от недвижим имот
Известно е, че първо следва да бъде извършена процедура по чл.33 от ЗС – продавачът да предложи на другите съсобственици да изкупят неговия дял при същите условия и цени, каквито предлага на купувача.Документи за установяване на това действие:
- нотариална покана до съсобственика с предложение за изкупуване, съдържаща горните реквизити
- декларация на съсобственика, удостоверяваща неговото съгласие за изкупуване.
Декларация от продавача, че няма други съсобственици.

Ако имотът не е съсобствен, но от него се продава идеална част за първи път, то продавачът подписва декларация, че в имота няма други съсобственици. Съсобствениците с неизвестен адрес се канят чрез “Държавен вестник” по реда на чл.50 от ГПК.

Разпоредбата на чл.33 от ЗС не се прилага, когато се продават самостоятелни обекти, например апартамент от етажна собственост, самостоятелна сграда в общ парцел. Общността върху земята не прави общи и сградите, които са построени в парцела, когато те принадлежат на отделни собственици. Чл. 33 не се прилага и при сключване на Договори за Дарение, Замяна, Прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане и продажба на наследствени права, в които има недвижими имоти.

НОТАРИАЛЕН АКТ ЗА ЗАМЯНА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТ

Важат всички правила за продажбата. Могат да се заменят както реални,така и идеални части от тях.

НОТАРИАЛЕН АКТ ЗА ДАРЕНИЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Дарението може да бъде без каквито и да е условия, а може и да се извърши с модалитети - тежести. Например дарява се имот, като се задължава дареният да построи в него стая за живеене на дарителя или при условие дареният да поеме солидарно с дарителя изплащането на ипотеката върху имота.
Всички физически и юридически лица имат право да придобиват дял. Малолетният и напълно недееспособният участват в договора чрез законните си представители. Непълнолетните и ограничено недееспособните приемат дарението със съгласието на родителите или попечителите. Не могат да даряват нито лично, нито чрез законните си представители напълно недееспособните, както и ограничено дееспособните, освен при очевидна полза за тях и то с разрешение на районния съд.

НОТАРИАЛНИ АКТОВЕ ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ВЕЩНИ ПРАВА ВЪРХУ   ЧУЖДО НЕДВИЖИМО ИМУЩЕСТВО

Учредяването и прехвърлянето на вещни права върху чужд имот включва три вида права: право на строеж върху постройката, право на собственост върху земята и вещно право на строеж. Без учредяване на вещно право на строеж върху чужд имот, не може да възникне отделно право на собственост върху сградата. След учредяването му правото на строеж следва недвижимия имот при всякакви разпоредителни сделки с него.Върху имоти, находящи се извън регулация не може да се учредява право на строеж.
- Способи:чрез продажба, чрез дарение, с административен акт
Разновидности на правото на продажба на право на строеж – на несъществуваща и на съществуваща постройка. В договора за учредяване следва да се определи точно размерът и обемът на постройката, която ще се строи.
Правото на строеж може да се учреди и срещу извършване на строеж със средства на приобретателя за сметка на учредителя. При учредяване на право на строеж за надстройка не трябва да се прехвърлят и идеални части от общите части на сградата, тъй като при не упражняването на правото на строеж ще остане собственик на идеални части, които не могат да бъдат предмет на самостоятелно прехвърляне. Следващите се идеални части от новия строеж ще се получат по пътя на разпределението на частите.
Право на строеж може да се придобие и по давност – ако имаш постройка върху чужд имот / изключва се държавна и общинска собственост/
Ако в продължение на 5 години не се упражни горното право, то се погасява по давност.

НОТАРИАЛНИ АКТОВЕ ЗА УЧРЕДЯВАНЕ НА ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ

Учредява се върху реално определени недвижими имоти и не може да се прехвърля.

НОТАРИАЛНИ АКТОВЕ ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ, ПРЕДСТАВЛЯВАЩИ СИО.

Семейният кодекс изключва от СИО недвижимите и движими вещи и права, придобити преди сключването на брака, както и такива вещи и права, придобити през време на брака ПО НАСЛЕДСТВО И ДАРЕНИЕ.
В нотариалния акт се сочат родствените връзки между страните и това, че имотът е СИО. Пр……продава следният недвижим имот, придобит по време на брака.
Нотариалният акт, ако документът за собственост е на името на единия от съпрузите, може да бъде съставен по 2 начина:
на …..се явиха Т.Н.Р. и съпругата му и Т.Н.Р. продава лично и със съгласието на съпругата си, дадено в нотариално заверена декларация или пълномощно.

НОТАРИАЛНИ АКТОВЕ, УДОСТОВЕРЯВАЩИ ПРАВО НА СОБЕСТВЕНОСТ ВЪРХУ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ, ПРИДОБИТИ ПО ПРАВОПРИЕМСТВО.

А./ Нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит по наследство
Б./ Нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит по завещание.
В./ Нотариален акт по правоприемство на основание съдебно решение
за обявяване на предварителен договор за окончателен по реда на чл.19 от ЗЗД.
За допуснато изкупуване на съсобствен имот по чл.33 от ЗС.
За поставяне в дял на неподеляемо жилище
Постановление на съдия-изпълнителя за възлагане на недвижим имот, придобит чрез публична продан.
Г./Протокол на общински съвет за продаден държавен имот на търг
Д./Нотариални актове, издадени по ЗУТ
за отчужден имот
Нотариалните актове за придадени по регулация места и за изравняване частите на собствениците на парцела се издава въз основа на обяснителна бележка и скица по искане на общината. В писмото се посочват имената на собственика на парцела към който се придават местата, площта им, границите и собственика на имота, от когото се взема придаваемото место. Посочването на името на последния е необходимо за извършване на въвода във владение, ако се налага такъв.


НОТАРИАЛНИ АКТОВЕ ВЪВ ВРЪЗКА С ЖИЛИЩНО СТРОИТЕЛСТВО

За жилища, дадени като обезщетение на собственици на отчуждени имоти
За жилища, строени върху държавна земя
За жилища строени от ЖСК, групов строеж или индивидуални строители върху земя на същите.

НОТАРИАЛНИ АКТОВЕ ПО ОБСТОЯТЕЛСТВЕНА ПРОВЕРКА

Съставят се на собственици, които нямат документи, удостоверяващи правото им на собственост, но са придобили собственост върху него по давностно владение.